Der Bundesrat hat in seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause im Juni 2019 dem Gesetz über die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen zugestimmt, nachdem die Länderkammer Ende 2018 die Abstimmung über das Gesetz von der Tagesordnung genommen hatte. Das Gesetz ist mit Verkündung im August 2019 in Kraft getreten.
Mit dem Gesetz wird die Errichtung neuen Wohnraums durch Sonderabschreibungen in Höhe von fünf Prozent jährlich für eine Abschreibungsdauer von vier Jahren gefördert. Diese Sonderabschreibung wird zusätzlich zur linearen Abschreibung von jährlich zwei Prozent gewährt. Damit können in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent der Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung oder eines vermieteten Hauses abgeschrieben werden.
Voraussetzungen
Begünstigt ist die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen in neuen wie auch in bereits bestehenden Gebäuden. Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt werden beziehungsweise gestellt worden sein. Die Wohnung muss in Deutschland oder einem anderen Land der EU liegen und im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den neun Folgejahren vermietet werden. Da der Gesetzgeber insbesondere den Mietwohnungsbau im Niedrigpreissegment fördern will, wurde eine Baukostenobergrenze aufgenommen. Danach dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten maximal 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies zum vollständigen Ausschluss der Förderung. Auch durch nachträgliche Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren kann die Obergrenze überschritten werden. Die Sonderabschreibung ist dann ebenfalls von Anbeginn an rückgängig zu machen.
Sonderabschreibungen
Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist auf eine Förderhöchstgrenze von maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darunter, ist die tatsächlich angefallene Höhe zugrunde zu legen. Liegen sie zwischen der Förderhöchstgrenze und der Baukostenobergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter, wird die Sonderabschreibung auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Letztmalig wird die Sonderabschreibung für das Jahr 2026 gewährt. Dies gilt auch dann, wenn der vierjährige Sonderabschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Die maximal möglichen Sonderabschreibungen gehen dann zum Teil verloren. Dies droht beispielsweise, wenn die Wohnung erst im Zeitraum 2024 bis 2026 angeschafft oder hergestellt wird.
Rückgängigmachung von Sonderabschreibungen
Die Sonderabschreibungen werden rückwirkend komplett gestrichen, wenn die Wohnung innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums nicht mehr vermietet wird oder wenn die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro durch anschaffungsnahe Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung überschritten wird. Ebenfalls gestrichen werden sie, wenn die Wohnung in den ersten zehn Jahren steuerfrei verkauft wird. In der Regel wird ein Verkauf in den ersten zehn Jahren steuerpflichtig sein, und zwar entweder als gewerbliche Einkünfte oder als privater Spekulationsgewinn. Ein steuerfreier Verkauf ist allerdings dann denkbar, wenn Sie ein eigenes Grundstück bebaut haben, das Sie im Verkaufszeitpunkt selbst schon länger als zehn Jahre besitzen oder im erbschafts- oder schenkungswege mit entsprechend langen Vorbesitzzeiten erhalten haben und zudem kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
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